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任意売却とは?


任意売却について

住宅ローンなどの借入返済ができなくなり、債権者である金融機関と債務者との合意によって、競売にかけないで任意に納得のいく価格で担保不動産を売却することを任意売却といいます。

債権者である金融機関は抵当権に従って担保不動産を競売にかけて債権を回収しようとしますが、債権者と債務者との間に仲介者を置くことで、債権者、債務者、買主のすべてに良い条件が整うかのように不動産売却をすることが可能になります。

債務者が様々な理由で住宅ローン・借入金などの返済が困難になり滞納を続けると債権者が抵当権に従って担保不動産を差し押さえします。そして不動産競売の申し立てに進みます。これを不動産競売といいます。

しかし、競売手続きが行われる前、競売入札が行われる前に債務者と債権者の間に不動産業者などの仲介者が入り不動産所有者と各債権者の合意のもと、納得のいく価格を設定すれば、不動産を市場で売却する事ができます。

不動産競売の場合、落札金額が開札日まで分かりません。ですので今後の計画が難しいと言われます。価格については買い手側に不安要素が多いためです。物件の内見ができず、リフォームなどが原因です。市場価格より2~3割低い価格になる場合があります。

任意売却で売却すると、債務者は残債の整理縮小や債務の再構築をしやすくなります。債権者も競売より任意売却の方がより多くの債務の回収ができるなど、お互いに納得のいく条件で売却出来るメリットが生まれます。

競売開始決定通知が届いてからでもまだ間に合います。

担保不動産競売開始決定通知があなたの元に届いてからでも、任意で物件を売ることは可能です。

しかし、この競売開始決定通知を受け取ってしまった場合には時間に限りがあります。そのままにしておくとしばらくして「入札期日」通知が送られてきます。この「入札期日」通知が届いてから任意で売ろうとしても、現実問題としては厳しい状態にあると言えます。

2007年10月以降、競売までの流れが非常に早くなっています。
今までであれば、競売を申し立てられてから入札まで半年ほどかかっていたのですが、現在では競売の申し立てから3ヵ月後には入札となってしまう場合が増えています。これはサービサーなどの債権者が、不良債権の処理を早めようとするための処置です。

すでに競売を申し立てられている場合には、時間的に余裕はありません。これからは非常に厳しい状況とならざるを得ない状況です。また、競売は債権者にも金銭的な負担をかけますから、なるべくなら競売には持っていきたくないところです。いったん競売の申し立てがされれば、かえってその取り下げに手こずることになります。住宅金融支援機構などでも、いったん競売になってしまった物件は簡単には任意売却を認めなくなっています。

しかし、任意売却を認めてもらえない場合でもまだ厳しい方法がありますが、競売開始決定通知が届いたなら速やかに行動に移しましょう。

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